Haus verkaufen für die Pflege: Was Sozialdienste wissen

Wenn Angehörige mit dem Haus nicht weiterwissen

Die Situation kennen viele Sozialdienste aus dem Alltag: Ein neuer Bewohner zieht ein, die Familie ist erleichtert, dass ein Platz gefunden wurde — und dann kommt die Frage, die alle beschäftigt, nur offen noch nicht gestellt wurde. Das Haus steht leer. Die Pflege kostet mehr, als die Rente hergibt. Und niemand weiß genau, ob und wie das Haus überhaupt verkauft werden darf, was das für die Kosten bedeutet, und ob am Ende die Kinder dafür geradestehen müssen.

Diese Fragen landen häufig beim Sozialdienst — nicht weil Sie rechtlich oder steuerlich zuständig wären, sondern weil die Familie jemanden braucht, der zuhört und den ersten Schritt zeigt. Dieser Artikel gibt Ihnen eine Orientierung, was in solchen Gesprächen gilt, wo die Grenzen Ihrer Zuständigkeit liegen und an wen Sie die Familie mit gutem Gewissen weiterverweisen können.

Wer darf überhaupt verkaufen? — Die rechtliche Ausgangslage

Die erste Frage, die sich stellt, ist nicht der Preis — sondern die Handlungsfähigkeit. Kann die Bewohnerin oder der Bewohner selbst noch wirksam einen Kaufvertrag unterzeichnen? Wenn nicht, braucht es eine rechtliche Grundlage, damit jemand anderes das tun darf.

Hinweis: Die folgenden Ausführungen sind eine allgemeine rechtliche Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung.

Mit Vorsorgevollmacht: Der Bevollmächtigte kann sofort handeln

Hat die pflegebedürftige Person zu einem Zeitpunkt, als sie noch geschäftsfähig war, eine Vorsorgevollmacht erteilt, und umfasst diese ausdrücklich Immobiliengeschäfte, dann kann die bevollmächtigte Person — oft ein Kind oder der Ehepartner — den Verkauf direkt beauftragen und den notariellen Kaufvertrag unterzeichnen. Das Betreuungsgericht ist in diesem Fall nicht eingeschaltet.

Wichtig: Die Vollmacht muss notariell beurkundet sein, damit das Grundbuchamt sie akzeptiert. Eine handschriftliche oder formlos unterschriebene Vollmacht reicht für einen Grundbucheintrag nicht aus. Liegt nur eine solche Vollmacht vor, ist die Lage rechtlich dieselbe wie ohne jede Vollmacht — das Gericht muss eingeschaltet werden.

Ohne Vollmacht: Der rechtliche Betreuer braucht eine Genehmigung des Betreuungsgerichts

Liegt keine wirksame Vollmacht vor — oder deckt sie Immobiliengeschäfte nicht ausdrücklich ab — muss das Betreuungsgericht einen rechtlichen Betreuer bestellen oder dessen Wirkungskreis entsprechend erweitern. Das allein dauert, je nach Gericht und Auslastung, einige Wochen bis mehrere Monate.

Aber damit ist es noch nicht getan: Selbst wenn ein Betreuer bestellt ist, darf er ein Grundstück oder eine Wohnung nicht ohne Weiteres verkaufen. Nach § 1850 BGB bedarf ein Immobilienverkauf durch den Betreuer der ausdrücklichen Genehmigung des Betreuungsgerichts. Das Gericht prüft dabei, ob der Verkauf dem Wohl des Betreuten entspricht.

In der Praxis bedeutet das: Zwischen dem Einzug ins Pflegeheim und dem tatsächlich vollzogenen Verkauf können viele Monate liegen — in manchen Fällen ein Jahr oder mehr. Diese Zeitspanne sollten Angehörige einkalkulieren, bevor sie Zusagen machen oder Kosten verplanen. Wer frühzeitig prüft, ob eine wirksame Vollmacht vorliegt, spart der Familie in dieser Phase erhebliche Zeit und Energie.

Stand: November 2026. Die Betreuungsrechtsreform trat zum 1. Januar 2023 in Kraft; maßgeblich ist die seither geltende Fassung des BGB.

Was der Verkauf für die Pflegekosten bedeutet

Sobald klar ist, dass ein Verkauf möglich ist, kommen die Folgefragen: Muss das Geld sofort für die Pflege eingesetzt werden? Was passiert, wenn es aufgebraucht ist? Darf die Familie etwas behalten?

Solange eigenes Vermögen vorhanden ist: der Eigenanteil bleibt

Wer in ein Pflegeheim einzieht, zahlt zunächst den einrichtungseinheitlichen Eigenanteil selbst — also den Anteil an den Pflegekosten, der über den Leistungsbetrag der Pflegekasse hinausgeht. Hinzu kommen Kosten für Unterkunft, Verpflegung und gegebenenfalls Investitionskosten der Einrichtung.

Solange eigenes Vermögen vorhanden ist — und dazu zählt auch der Erlös aus einem Immobilienverkauf — wird dieser Eigenanteil aus dem eigenen Vermögen bestritten. Das ist grundsätzlich so vorgesehen und kein Sonderfall. Erst wenn das Vermögen auf oder unter die gesetzlich geregelten Schonbeträge sinkt, ändert sich die Lage.

Wenn das Geld aufgebraucht ist: Hilfe zur Pflege nach SGB XII

Reicht das Vermögen irgendwann nicht mehr aus, kann der Sozialhilfeträger — in der Regel der Landkreis oder die kreisfreie Stadt — einspringen. Diese Leistung heißt Hilfe zur Pflege und ist in den §§ 61 ff. SGB XII geregelt.

Die Hilfe zur Pflege setzt voraus, dass das Vermögen weitgehend aufgebraucht ist. Welcher Schonbetrag nach § 90 SGB XII nicht eingesetzt werden muss, teilt der zuständige Sozialhilfeträger auf Anfrage mit — dieser Betrag kann sich durch gesetzliche Änderungen verschieben und sollte nicht aus dem Gedächtnis weitergegeben werden.

Das selbst bewohnte Eigenheim ist grundsätzlich geschützt, solange der Pflegebedürftige oder ein unterhaltspflichtiger Angehöriger darin wohnt. Nach dem Einzug ins Pflegeheim entfällt dieses Privileg in der Regel, weil niemand mehr darin wohnt. Der Sozialhilfeträger kann verlangen, dass die Immobilie verwertet — also verkauft — wird, bevor Hilfe zur Pflege gewährt wird. Ausnahmen gibt es, etwa wenn ein Verkauf wirtschaftlich unzumutbar wäre oder der Ehepartner noch im Haus lebt.

Stand: November 2026. Schonbetragsregelungen und Voraussetzungen für die Hilfe zur Pflege sind beim zuständigen Sozialhilfeträger zu erfragen.

Müssen die Kinder zahlen? — Elternunterhalt klar einordnen

Eine der häufigsten Sorgen, die Familien in diese Gespräche mitbringen, ist die Frage nach dem Elternunterhalt. Viele fürchten, dass sie für die Pflegekosten ihrer Eltern aufkommen müssen — und manche vermeiden deshalb sogar, sich beim Sozialhilfeträger zu melden. Diese Zurückhaltung kostet sie Leistungen, auf die sie Anspruch hätten.

Hier lohnt sich eine klare Einordnung:

• Kinder werden nach § 94 Abs. 1a SGB XII nur dann zum Elternunterhalt herangezogen, wenn ihr jährliches Gesamteinkommen mehr als 100.000 Euro beträgt. Diese Regelung gilt seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz vom 1. Januar 2020.
• Die Grenze von 100.000 Euro gilt pro Kind. Wer darunter liegt, zahlt gar nichts — unabhängig davon, wie viel Vermögen die Eltern hatten oder ob ein Haus verkauft wurde.
• Die Einkommensprüfung obliegt dem Sozialhilfeträger, nicht der Pflegeeinrichtung. Kinder müssen ihre Einkommensverhältnisse dem Sozialhilfeträger gegenüber offenlegen, wenn dieser sie dazu auffordert — aber nur dann.
• Auch wenn der Sozialhilfeträger bereits Leistungen erbringt, werden Kinder unterhalb dieser Grenze nicht rückwirkend in Anspruch genommen.

Diese Information kann für Familien eine echte Entlastung sein — und sie zur Inanspruchnahme berechtigter Leistungen bewegen, die sie sonst aus Angst gemieden hätten. Sie als Sozialdienst können diesen Sachverhalt benennen, ohne damit rechtlich zu beraten.

Stand: November 2026

Datenschutz: Wann dürfen Sie den Kontakt herstellen?

Wenn eine Familie das Haus verkaufen möchte und Sie wissen, an wen Sie mit gutem Gewissen verweisen könnten, dürfen Sie den Kontakt nicht einfach herstellen. Das ist keine Formalität, sondern Datenschutzrecht.

Nach der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) dürfen Name, Telefonnummer und die geschilderte Situation einer Person — also personenbezogene Daten — nur mit ausdrücklicher Einwilligung der betroffenen Person oder ihrer rechtlichen Vertretung weitergegeben werden. Ein „Die werden das schon okay finden" reicht rechtlich nicht aus.

Was in der Praxis funktioniert:

• Sie schildern der Familie, welche Art von Unterstützung es gibt und wohin sie sich wenden kann — ohne dabei Namen oder Kontaktdaten der Familie weiterzugeben.
• Die Familie nimmt selbst Kontakt auf. Oder sie gibt Ihnen ausdrücklich die Erlaubnis, ihren Namen und ihre Situation weiterzugeben.
• Diese Einwilligung sollte dokumentiert sein, zum Beispiel in einem kurzen Gesprächsvermerk mit Datum.

Das schützt die Familie, schützt Sie — und stellt sicher, dass der Kontakt auf einem Vertrauensverhältnis beruht, das die Familie selbst gewollt hat.

Was Einrichtungen und Pflegedienste tun können — und was außerhalb Ihrer Rolle liegt

Ihre Rolle in diesen Gesprächen ist nicht die der Rechts- oder Immobilienberatung. Sie sind Fachpersonen für die Situation der Familie — und das ist bereits sehr viel. Was hilft:

• Orientierung geben: Grob erklären, welche Fragen rechtlicher, steuerlicher oder immobilienbezogener Natur sind — und wer dafür zuständig ist: Betreuungsgericht, Sozialhilfeträger, Notar, Makler. Den Überblick zu haben, ist Ihre Stärke in diesem Moment.
• Druck herausnehmen: Viele Familien glauben, sie müssten innerhalb von Wochen handeln. Das stimmt in den meisten Fällen nicht. Ein Verkauf braucht Vorbereitung, und ein schlecht vorbereiteter Verkauf kostet mehr als ein gut vorbereiteter.
• Weiterverweis ermöglichen: Wenn Sie wissen, an wen Sie verweisen können, ist das für eine Familie mehr Hilfe, als sie in diesem Moment von vielen anderen bekommt.

Was Sie vermeiden sollten:

• Konkrete Aussagen über Verkaufspreise oder zu erwartende Erlöse machen — das ist Sache einer fachkundigen Bewertung.
• Druck in Richtung einer schnellen Entscheidung erzeugen — weder für noch gegen einen Verkauf.
• Kontaktdaten ohne ausdrückliche Einwilligung weitergeben.

Was Familien in dieser Situation typischerweise übersehen

Aus Gesprächen mit Einrichtungen wissen wir, was Familien regelmäßig unterschätzen oder falsch einschätzen:

• Die Zeit bis zur Handlungsfähigkeit: Wenn keine wirksame notarielle Vollmacht vorliegt, vergehen oft viele Monate, bis ein Betreuer bestellt und das Gericht den Verkauf genehmigt hat. Wer frühzeitig klärt, ob eine Vollmacht vorliegt, spart der Familie erhebliche Zeit.
• Die laufenden Kosten des Leerstands: Ein leerstehendes Haus kostet weiter: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Heizungsunterhalt, eventuelle Reparaturen — all das läuft, während die rechtliche Situation noch ungeklärt ist.
• Der Unterschied zwischen Marktwert und tatsächlichem Erlös: Was ein Haus „wert" ist und was nach Nebenkosten des Verkaufs tatsächlich übrig bleibt, sind zwei verschiedene Zahlen. Eine realistische Einschätzung durch Fachleute hilft bei der Pflegekostenplanung erheblich.
• Die Reihenfolge der Schritte: Zuerst die Handlungsfähigkeit klären, dann den Immobilienwert einschätzen lassen, dann entscheiden. Wer in umgekehrter Reihenfolge vorgeht, verliert Zeit — und manchmal Geld.

Warum die Wahl des Maklers in dieser Situation einen Unterschied macht

Ein Immobilienverkauf in einer Pflegesituation ist kein Standardvorgang. Die Eigentümerin oder der Eigentümer ist nicht in der Lage, Besichtigungen zu begleiten oder selbst zu verhandeln. Oft ist das Haus seit Monaten nicht mehr vollständig in Ordnung. Und die Entscheidungen müssen von Menschen getroffen werden, die bereits emotional stark belastet sind.

Ein Makler, der diese Situation kennt, weiß: Die bevollmächtigte Person ist nicht immer täglich erreichbar. Gerichtsgenehmigungen verschieben Zeitpläne. Familien brauchen in erster Linie Klarheit über den Ablauf — keinen Druck zur schnellen Unterschrift. Und manchmal muss der Verkaufsprozess pausieren, bis die notarielle Urkunde oder die gerichtliche Genehmigung vorliegt.

immozeit begleitet solche Verkäufe im Raum Baden-Württemberg. Außerhalb arbeitet immozeit mit Partnern vor Ort zusammen — sodass Familien unabhängig davon, wo die Immobilie liegt, einen Ansprechpartner finden, der mit dieser Situation vertraut ist.

Der nächste Schritt

Wenn eine Familie bei Ihnen anfragt und Sie wissen möchten, ob ein Weiterverweis in deren Fall sinnvoll wäre — oder wenn die Familie selbst den ersten Schritt gehen möchte: Das Kontaktformular auf dieser Seite ist der richtige Einstieg. Keine Verpflichtung, kein Zeitdruck. Nur ein erstes Gespräch, das Klarheit schafft, bevor Fehler gemacht werden, die Zeit und Geld kosten.